분양가상한제 시행목적 및 시행지역 | 상한제 계산방식 전매제한

 

오늘은 2020년 7월부터 일부지역에

시행되고 있는 분양가상한제에

대해 알아보겠습니다.

 

 

분양가상한제를 2020년

7월29일부터 본격 시행함에 따라

 

서울기준 분양가상한제 시행 이후

분양되는 가구는 총 5,333가구인데,

 

사실 이 물량은 모두 분양가상한제

시행 이전에 모집공고를 한 단지로

분양가상한제 미적용 단지이며,

 

실제 7월29일이후에 모집공고가

난 단지는 "0"입니다.

​서울 전체를 통틀어"0" 입니다.

 

​왜 이런 현상이 발생할까요?

분양가상한제에 대해 상세히

설명해 보겠습니다.

​

 

먼저 분양가상한제란

무엇일까요?

 

분양가 상한제는 말 그대로

분양가에 상한을 둔다는 뜻입니다.

​

분양가상한제에서 분양가는

택지비(즉, 땅값)과 건축비를 더하고

여기에 가산비를 더하여

최종 분양가의 상한선을 정하게

되는 것입니다.

​

공공주택은 이미 하고 있었고

새로 시행된 것은 민간주택 부분입니다.

​

 

그럼 택지비, 건축비 계산은

어떻게 하나요?

 

택지비(즉, 땅값)은 시와 구에서

정한 2명의 감정평가사가 직접 감정

평가하며,

 

건축비는 기본형 건축비라고 해서

국토부에서 평수에 따라 평당

건축비를 책정합니다.

​

2020년9월 고시된 기준에 따르면

평당 건축비는 최대 647만5천원입니다.

 

아무리 비싸게 지어도 이를

초과할 수는 없다는 것입니다.

​

 

가산비란 무엇일가요?

 

가산비란 택지비나 건축비 산정 시

탄력적 부여하는 것입니다

 

가산비라고 해서 별도로

분양가에 추가되는 것은 아니고

택지비와 건축비에서 대지의

특수성과 건축자재의 고급화 등을

 

감안해서 개별 사업장의 분양가를

탄력적으로 부여하는 것입니다.

​

예를 들면,

암석지반 공사비나 고급화 단지의

특수설계 등 초과되는 복리시설

비용 같은 것입니다.

 

​하지만 이렇게 가산비를

고려하여 추가한다 해도

일반 분양가와는 큰 차이가

발생하게 됩니다.

​

그 예로,

신 반포3차와 경남아파트

재건축 아파트인 반포동의

"래미안 원베일리"의 경우

 

인근 평당가격은 9천만원~1억원인데

HUG(주택도시보증공사)의 분양가는

약4천만원 후반대로 2배정도

차이가 났습니다.

​

이런 경우 당연히 조합과 HUG의

마찰은 불 보듯 뻔한 것이지요.

​

원베일리는 탑티어 아파트인데

평당 가격이 강북수준 정도이니,

 

당연히 조합원 입장에서는

분담금이 추가될 것이고,

이래서 불만이 쌓이고 분쟁이

발생하게 되는 겁니다.

 

 

​이번에 정부의 상한제 시행

목적은 무엇일까요?

 

정부의 분양가상한제 시행의 가장

큰 목적은 "집값 안정" 입니다.

​

상한제 시행으로 연간 1.1% 정도

하락을 전망하는데,

1.1% 하락은 상당히 큰 수치입니다.

 

​2015년~2018년 서울 집값이

엄청나게 올랐고 항간에서는 두배

세배 올랐다고 생각하지만,

 

서울 기준 전체를 놓고 보면

아파트는 5.7% 상승했다고 합니다.

 

내가 본 아파트 값이 두배 올랐다고

알고 있지만, 서울 전체 아파트로

보면 5.7% 올랐다는 것이죠.

 

​과거 분양가 상한제 시행 사례를

근거로 "집값안정"에 효과가

있을 것으로 보이기도 하지만

 

다른 시각에서는 공급부족으로

오히려 상승할 수도 있을 것이라는

예측도 나오고 있습니다.

​

 

분양가 상한제 시행 대상지역은

어디인가요?

 

분양가상한제 적용 지역은 심의위원회

의결을 거쳐 동 별로 정해지며

​

정량적 조건을 토대로 지역을 정한 뒤,

구에서 동 별로 지정합니다.

​

처음에 서울은27개동이었으나,

현재는 서울 18개구 309개동,

경기는 3개시 13개동입니다.

 

자세한 동명은 지도를 보시면 됩니다.

 

 

분양가상한제 적용 단지는

전매제한도 연장됩니까?

 

현재도 상한제 적용 분양 아파트는

전매하지 못하도록 되어 있습니다.

​

민간택지의 경우 3~4년

전매제한이 걸려있는데,

 

분양가상한제 적용 아파트는

이것을 5~10년으로 확대합니다.

​

즉, 싸게 분양 받고 먹튀 하는

걸 막고자 하는 것이죠.

 

로또 분양은 인정하지만,

불로소득은 안된다고 보는 것입니다.

​

부득이 매매해야 하는 경우

(즉, 근무지 이전, 결혼, 상속, 이혼 등)에는

LH가 매입하는데 이 경우 평균이율

증가분을 고려하여 매입하게 됩니다.

 

위와 같은 경우는 분양권으로

당첨된 사람만 가능하며

조합원은 안됩니다.